İzmir Gayrimenkul Avukatı
İzmir'de gayrimenkul alım-satımı, kira uyuşmazlıkları veya tapu işlemleriyle ilgili hukuki sorun yaşıyorsanız, bu alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatından destek almanız büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların edinilmesi, kullanılması ve devriyle ilgili tüm hukuki süreçleri kapsayan geniş bir alandır.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili hukuki ilişkileri düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu, gayrimenkul hukukunun temel kaynaklarını oluşturmaktadır. Bu alan, mülkiyet hakkının korunması, tapu sicili işlemleri, kira ilişkileri ve yapı ruhsatlandırma süreçlerini kapsamaktadır.
Gayrimenkul hukukunun temel ilkelerinden biri "tapu siciline güven" ilkesidir. Tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunmaktadır. Bir diğer önemli ilke işe "aynilik" ilkesidir; taşınmazlarla ilgili haklar, tapu siciline tescil edilmekle doğar ve hüküm ifade eder.
Gayrimenkul işlemlerinde şekil şartı büyük önem taşımaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda düzenlenmeli, satış işlemleri işe tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilmelidir. Şekil şartına uyulmadan yapılan işlemler geçersizdir ve taraflar verdiklerini geri isteyebilir.
Gayrimenkul Davası Türleri
Gayrimenkul hukukunda çeşitli dava türleri bulunmaktadır. Her dava türü, farklı mahkemelerde görülmekte ve farklı usul kurallarına tabi olmaktadır. Uyuşmazlığın niteliğine göre doğru dava türünün belirlenmesi, hak kaybının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki yanlış veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi için açılan davadır. Tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmadığı hallerde bu davaya başvurulabilir. Hile, ikrah, ehliyetsizlik, sahte vekaletname veya muvazaa nedeniyle yapılan tescillerin iptali bu dava yoluyla sağlanabilir.
Tapu iptali davasında davacı, tapu sicilindeki kaydın kendisine ait hakkı zedelediğini ve gerçeği yansıtmadığını ispat etmelidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu davada zamanaşımı süresi genel olarak 10 yıldır ancak bazı hallerde süresiz başvuru hakkı bulunmaktadır.
Kira Davaları
Kira uyuşmazlıkları, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan dava türlerindendir. Kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, tahliye ve kira alacağı davaları bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Kira Tespit Davası: Yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için açılır. Tarafların anlaşamaması halinde mahkeme, emsal kira bedelleri ve enflasyon oranlarını dikkate alarak kira bedelini belirler. Konut kiralarında yıllık artış oranı, TÜFE ortalamasının yüzde yirmi beşini geçemez.
Tahliye Davası: Kiracının tahliyesi için çeşitli nedenlerle açılabilir. Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık, tahliye taahhüdü, yeni malikin ihtiyacı ve tadilat ihtiyacı tahliye nedenleri arasındadır. Her tahliye nedeni için farklı şartlar ve süreler öngörülmüştür.
Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası
Elatmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelerin giderilmesi için açılan davadır. Komşu parselden yapılan yapı taşkınlıkları, haksız işgaller, sınır ihlalleri ve geçit hakkı uyuşmazlıkları bu dava kapsamında çözümlenmektedir.
Davada mülkiyet hakkının varlığı ve davalının haksız müdahalesi ispat edilmelidir. Dava, haksız müdahale devam ettiği sürece açılabilir. Mahkeme, müdahalenin önlenmesine ve gerekirse eski hale iadesine karar verebilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki mülkiyet ortaklığının sona erdirilmesi için açılır. Mirasçılar arasındaki taşınmaz paylaşımı, el birliği mülkiyetinin sona erdirilmesi ve paylı mülkiyetin giderilmesi bu dava yoluyla sağlanır.
Ortaklığın giderilmesi, aynen taksim veya satış suretiyle gerçekleşebilir. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün ve ekonomik işe aynen taksim yoluna gidilir. Aksi halde taşınmaz satışa çıkarılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır.
İmar Davaları
İmar hukukundan kaynaklanan davalar, yapı ruhsatı, imar planı değişikliği, kamulaştırma ve imar para cezalarına karşı açılan davalardır. Bu davalar idare mahkemelerinde görülmektedir.
Yapı ruhsatının verilmemesi veya iptali kararlarına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. İmar planı değişikliklerine itiraz ve askı süresi içinde yapılan başvuruların reddi de dava konusu olabilmektedir. İmar para cezalarına karşı da idari yargı yoluna başvurulabilir.
Gayrimenkul İşlemlerinde Önemli Süreçler
Gayrimenkul alım-satımı, devir ve kiralama işlemlerinde dikkat edilmesi gereken önemli süreçler bulunmaktadır. Bu süreçlerin doğru yönetilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Tapu Devir İşlemleri
Taşınmaz satışı, tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle yapılmak zorundadır. Satış işlemi öncesinde tapu kaydının incelenmesi, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir.
Devir işleminde tarafların kimlik tespiti yapılır, satış bedeli beyan edilir ve tapu harcı ödenir. Harç oranı, beyan edilen satış bedelinin binde yirmisidir ve alıcı ile satıcı arasında paylaşılır. Emlak vergisi ve belediye harçları da devir öncesinde ödenmiş olmalıdır.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Kat irtifakı işe yapı tamamlanmadan önce kurulan ve kat mülkiyetine geçişi hazırlayan ara bir aşamadır.
Kat mülkiyetinin kurulması için yapının tamamlanmış olması, iskan ruhsatı alınmış olması ve yönetim planının hazırlanmış olması gerekmektedir. Kat malikleri, ortak alanların yönetimi ve giderlerinin paylaşımı konusunda yönetim planına uymak zorundadır.
Kira Sözleşmesi Hazırlığı
Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen önemli bir belgedir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme günü, artış oranı, depozito miktarı, kullanım amacı ve süre açıkça belirtilmelidir.
Konut kiralarında kiracı lehine koruyucu hükümler bulunmaktadır. Kira artış oranının TÜFE sınırını aşması, tahliye taahhüdünün sözleşme başlangıcında alınması gibi hükümler geçersizdir. Sözleşme hazırlanırken bu hususlara dikkat edilmelidir.
Gayrimenkul Davanızda Uzman Desteği
İzmir'de gayrimenkul uyuşmazlıklarınızda haklarınızı koruyacak uzman avukat yönlendirmesi için hemen iletişime geçin.
Bilgileriniz KVKK kapsamında korunmaktadır.
Gayrimenkul Alım-Satımında Dikkat Edilecekler
Gayrimenkul alım-satımı, önemli mali değerler içeren ciddi bir işlemdir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar, alıcı ve satıcı açısından farklılık göstermektedir.
Alıcılar İçin
Tapu kaydını mutlaka inceleyin. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı veya şerh bulunup bulunmadığını kontrol edin. İmar durumunu belediyeden sorgulayın. Yapı kullanma izni (iskan) olup olmadığını öğrenin.
Satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa noter huzurunda düzenlenmesini sağlayın. Kaparo ödemelerinde makbuz alın ve şartları yazılı olarak belirleyin. Emlak danışmanıyla çalışıyorsanız komisyon oranını ve ödeme koşullarını netleştirin.
Satıcılar İçin
Taşınmazın güncel emlak vergisi değerini belirleyin. Tapu harcı ve vergiler konusunda alıcıyla anlaşma sağlayın. Kira sözleşmesi varsa kiracıya bildirim yapın ve öncelik haklarını göz önünde bulundurun.
Satış bedelinin banka kanalıyla ödenmesini tercih edin. Devir işlemi tamamlanmadan tapuyu teslim etmeyin. Tüm belgeleri düzenli tutun ve işlem sonrasında vergi beyannamesini zamanında verin.
İzmir'de Gayrimenkul Davası Süreci
İzmir, gelişmiş gayrimenkul piyasası ve yoğun yapılaşmasıyla önemli bir gayrimenkul davası merkezidir. Şehirde çok sayıda asliye hukuk mahkemesi ve sulh hukuk mahkemesi gayrimenkul davalarını görmektedir.
İzmir'de Yetkili Mahkemeler
Gayrimenkul davalarında kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. İzmir'deki taşınmazlarla ilgili davalar İzmir mahkemelerinde görülmektedir. Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi ve elatmanın önlenmesi davaları asliye hukuk mahkemesinde, kira davaları işe sulh hukuk mahkemesinde görülmektedir.
İzmir Gayrimenkul Piyasası
İzmir, konut ve ticari gayrimenkul piyasasında önemli bir merkezdir. Alsancak, Bornova, Karşıyaka, Konak ve Bayraklı önemli gayrimenkul bölgeleridir. Şehirdeki yapılaşma hızı, imar planı değişiklikleri ve kentsel dönüşüm projeleri gayrimenkul davalarını etkilemektedir.
Dava Süreleri
İzmir'de gayrimenkul davalarının süresi, davanın türüne ve karmaşıklığına göre değişmektedir. Basit kira davaları 6-12 ay, tapu iptali davaları 1-2 yıl, ortaklığın giderilmesi davaları işe 1-3 yıl sürebilmektedir. Keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi gereken davalarda süre uzamaktadır.
Yerel Bilgiler
İzmir Adliyesi
Konak, İzmir
(232) 455 00 00
Gayrimenkul Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Gayrimenkul davalarında başarı, doğru hazırlık ve zamanında harekete bağlıdır. Delillerin toplanması, sürelerin takibi ve doğru taleplerin belirlenmesi kritik öneme sahiptir.
Belge ve Delil Toplama
Tapu senedi, kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, banka dekontları ve yazışmalar önemli delillerdir. Taşınmazın fotoğraflarını çekin. Tanıklarınızın isim ve iletişim bilgilerini kaydedin. Belediyeden imar durumu belgesi alın.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Gayrimenkul davalarında zamanaşımı süreleri dikkatle takip edilmelidir. Tapu iptali davalarında genel zamanaşımı 10 yıldır. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalıdır. Tahliye davası için belirli süreler ve ihtar süreçleri vardır.
Gayrimenkul Avukatlık Ücretleri
Gayrimenkul davalarında avukatlık ücretleri, davanın türüne ve değerine göre belirlenmektedir. Türkiye Barolar Birliği'nin asgari ücret tarifesi, ücret belirlemede alt sınır olarak uygulanmaktadır.
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (2026)
| Hizmet | Asgari Ücret |
|---|---|
| Tapu İptali ve Tescil DavasıMülkiyet uyuşmazlıkları | 40.000 TL |
| Kira Tespit DavasıKira bedelinin belirlenmesi | 15.000 TL |
| Tahliye DavasıKiracının tahliyesi | 20.000 TL |
| Ortaklığın Giderilmesi DavasıMiras/ortak mülkiyet paylaşımı | 30.000 TL |
| Elatmanın Önlenmesi DavasıMüdahalenin men'i | 25.000 TL |
| Kira Sözleşmesi HazırlamaSözleşme düzenleme | 5.000 TL |
* Bu tarifeler Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen asgari ücretlerdir. Fiili ücretler davanın karmaşıklığına göre değişebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sonuç
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallarla ilgili tüm hukuki süreçleri kapsayan geniş ve teknik bir alandır. İzmir'de gayrimenkul alım-satımı, kira uyuşmazlıkları veya mülkiyet davaları ile karşı karşıyaysanız, bu alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul avukatından destek almanız haklarınızın korunması açısından kritik öneme sahiptir. Sürelerin kaçırılması veya yanlış işlemlerin yapılması, önemli maddi kayıplara yol açabilmektedir.
Avukat yönlendirme hizmetimiz aracılığıyla İzmir'de alanında uzman gayrimenkul avukatlarına ulaşabilir, ücretsiz ön görüşme ile durumunuzu değerlendirebilirsiniz. Tapu işlemlerinden kira davalarına kadar tüm gayrimenkul süreçlerinde profesyonel destek alarak haklarınızı en iyi şekilde koruyabilirsiniz.
Ücretsiz Ön Görüşme
Hukuki sorununuz için uzman bir avukatla ücretsiz ön görüşme yapın.
Bilgileriniz KVKK kapsamında korunmaktadır.